Agevolazioni prima casa: due anni di tempo per vendere

Dal 1° gennaio 2025, chi acquista una nuova abitazione beneficiando delle agevolazioni “prima casa” senza aver ancora venduto quella precedentemente acquistata con lo stesso beneficio, avrà due anni di tempo (e non più uno solo) per procedere alla vendita del vecchio immobile.

Questa importante novità è contenuta nel comma 116 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024) e, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 127/2025, si applica anche agli atti stipulati nel 2024, purché il termine annuale non sia già scaduto al 31 dicembre 2024.

Le agevolazioni “prima casa” permettono un notevole risparmio fiscale. Ad esempio:

• Compravendita tra privati: l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale (rendita catastale × 115,5), invece del 9% (rendita × 126) previsto per le seconde case

• Acquisto da impresa: l’IVA è del 4% sul prezzo reale per la prima casa, contro il 10% per la seconda

• Mutuo: l’imposta è dello 0,25% sull’importo finanziato per la prima casa (con interessi detraibili), mentre per la seconda casa è del 2%, senza detrazioni fiscali

L’Agenzia ha confermato che la proroga a due anni vale anche per chi ha acquistato nel 2024, a condizione che il termine di un anno non sia già scaduto entro la fine del 2024. Nel caso specifico analizzato, un contribuente che ha acquistato il 25 gennaio 2024 potrà vendere l’immobile precedente entro il 25 gennaio 2026.

Requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa

Per usufruire dei benefici fiscali, devono essere rispettate le seguenti condizioni:

• L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9

• Deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto

• L’acquirente non deve essere proprietario (neanche in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione nello stesso comune

• Non deve possedere (nemmeno per quote) un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale

Se l’ultimo requisito non è rispettato al momento del rogito, è comunque possibile accedere alle agevolazioni impegnandosi a vendere l’immobile precedente entro due anni. In caso contrario, si perderanno i benefici e si dovranno versare le imposte ordinarie, una sanzione del 30% e gli interessi legali.