Difformità catastale: come risolvere per vendere casa

Per sanare una difformità catastale, è necessario seguire una serie di passi per regolarizzare la situazione e allineare i dati del catasto con lo stato effettivo dell'immobile.

Di seguito i passi generali da compiere.

Verifica dello stato attuale

Prima di tutto, è importante capire quale tipo di difformità catastale si ha. Le principali possono riguardare:

• Differenze tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile (ad esempio, modifiche interne non registrate).

• Incoerenze nei dati catastali (superficie, destinazione d’uso, confini, ecc.).

• Errori nella categoria catastale assegnata.

  
  

Consultare un tecnico abilitato

È necessario rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere, che possa:

• Fare un sopralluogo dell’immobile.

• Confrontare lo stato di fatto con i dati catastali presenti.

• Redigere una nuova planimetria, se necessario, che corrisponda alla situazione reale.

  
  

Pratiche edilizie (se necessarie)

Se la difformità riguarda modifiche che richiedevano un titolo edilizio (come una DIA, SCIA, o Permesso di Costruire) e questo non è mai stato richiesto, sarà necessario prima regolarizzare l’aspetto urbanistico presentando una sanatoria al Comune. Questo implica:

• Verificare con il tecnico se la modifica è conforme agli strumenti urbanistici vigenti.

• Richiedere il rilascio di un titolo edilizio in sanatoria (es. CILA o SCIA in sanatoria).

  
  

Aggiornamento catastale (Docfa)

Una volta risolti gli eventuali problemi urbanistici, il tecnico potrà procedere con l’aggiornamento catastale tramite il software Docfa (Documento Catasto Fabbricati), inviando la nuova planimetria e tutti i dati corretti all'Agenzia delle Entrate. La pratica Docfa prevede:

• Descrizione dell'intervento (ad esempio, variazione planimetrica).

• Adeguamento della categoria catastale o dei dati tecnici, se necessario.

  
  

Costi

• Costi del tecnico: la parcella varia a seconda della complessità del lavoro.

• Imposte e oneri: in caso di sanatoria edilizia, potrebbero essere richieste delle sanzioni economiche, variabili in base all’intervento realizzato senza autorizzazione.

  
  

Verifica finale

Dopo aver presentato la pratica Docfa e, eventualmente, sanato le irregolarità urbanistiche, l'Agenzia delle Entrate effettuerà l'aggiornamento catastale e rilascerà i nuovi dati catastali.

Questo processo è fondamentale soprattutto in caso di vendita dell'immobile, poiché eventuali difformità catastali possono impedire la stipula dell'atto notarile.

Decreto Salva Casa

Con il Decreto Salva Casa, si agevola il processo di regolarizzazione catastale, soprattutto per le difformità più lievi. In particolare:

• È possibile regolarizzare difformità edilizie e catastali senza dover affrontare sanzioni penali, purché si tratti di difformità non sostanziali e compatibili con la normativa urbanistica vigente.

• Si agevolano le pratiche di aggiornamento catastale, permettendo una maggiore flessibilità nel sanare le situazioni di discrepanza tra lo stato di fatto e quello risultante dalla documentazione catastale.