La tassazione dei redditi da locazione breve: guida pratica per i proprietari

La locazione breve rappresenta una delle opportunità più interessanti per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito passivo dal proprio patrimonio. Tuttavia, la gestione fiscale di questa attività richiede una comprensione approfondita della normativa italiana, che negli ultimi anni ha subito significative modifiche. Nel 2024 e nel 2025, le regole si sono ulteriormente evolute, introducendo nuovi obblighi e opportunità di ottimizzazione fiscale che ogni proprietario dovrebbe conoscere per operare in piena conformità e massimizzare i propri guadagni.

La locazione breve secondo la normativa

Innanzitutto, è fondamentale comprendere cosa si intende per locazione breve secondo la normativa italiana. Si tratta di contratti di affitto con durata non superiore a 30 giorni consecutivi, stipulati per immobili ad uso abitativo. Questa definizione è cruciale perché determina il regime fiscale applicabile e gli obblighi dichiarativi. A differenza della locazione ordinaria, che segue regole diverse, la locazione breve beneficia di un regime fiscale particolare noto come cedolare secca, che rappresenta un'alternativa all'imposizione ordinaria sui redditi.

La cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente ai proprietari di assoggettare i redditi da locazione breve a un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali regionali e comunali. L'aliquota applicabile varia in base al numero di immobili affittati in locazione breve: per il primo immobile, l'aliquota è del 21%, mentre per il secondo, terzo e quarto immobile l'aliquota sale al 26%. Questa progressione fiscale incentiva i proprietari a concentrare l'attività su pochi immobili piuttosto che gestire un portafoglio ampio. È importante sottolineare che la cedolare secca non consente la deduzione dei costi sostenuti per la gestione dell'immobile, come le spese di manutenzione, le commissioni delle piattaforme di prenotazione o le tasse comunali. Il reddito imponibile corrisponde all'intero importo dei canoni di locazione percepiti.

Una questione cruciale che emerge frequentemente riguarda il superamento della soglia di quattro immobili in locazione breve contemporaneamente. Quando un proprietario affitta più di quattro immobili in locazione breve nello stesso periodo, l'attività viene considerata imprenditoriale secondo la normativa italiana. In questo caso, il regime della cedolare secca non è più applicabile, e i redditi devono essere assoggettati all'ordinaria imposizione IRPEF, con la possibilità di dedurre i costi sostenuti. Questa transizione comporta una complessità amministrativa significativamente maggiore, richiedendo l'apertura di una partita IVA e l'adempimento di obblighi contabili e dichiarativi più rigorosi.

Il CIN

Dal 1° gennaio 2024, è entrato in vigore un obbligo fondamentale per tutti i proprietari che intendono affittare immobili in locazione breve: l'acquisizione del CIN, acronimo di Codice Identificativo Nazionale. Questo codice univoco deve essere richiesto presso il Comune dove si trova l'immobile e deve essere obbligatoriamente indicato in tutte le inserzioni pubblicate su piattaforme online come Airbnb, Booking.com e altre. L'assenza del CIN comporta sanzioni amministrative significative e l'impossibilità di pubblicare annunci legittimi. Il CIN rappresenta un passo importante verso la trasparenza e il controllo dell'attività di locazione breve, permettendo alle autorità di monitorare il fenomeno e contrastare l'abusivismo.

Le piattaforme intermediarie

Un aspetto spesso trascurato dai proprietari riguarda il ruolo delle piattaforme intermediarie nella gestione fiscale della locazione breve. Secondo la normativa vigente, le piattaforme come Airbnb e Booking.com hanno l'obbligo di applicare una ritenuta d'acconto sui compensi versati ai proprietari. Questa ritenuta è del 21% per il primo immobile e del 26% per gli immobili successivi, allineandosi alle aliquote della cedolare secca. Tuttavia, è fondamentale verificare che la piattaforma stia effettivamente applicando questa ritenuta e che la documentazione sia corretta, poiché errori in questa fase possono comportare complicazioni nella dichiarazione dei redditi.

La dichiarazione dei redditi

La dichiarazione dei redditi da locazione breve deve essere effettuata utilizzando il Modello 730 o il Modello Redditi, a seconda della situazione personale del proprietario. Nel caso si opti per la cedolare secca, il reddito deve essere dichiarato nella sezione dedicata ai redditi da locazione, indicando chiaramente l'importo lordo percepito e l'imposta dovuta. È essenziale conservare tutta la documentazione relativa ai contratti di locazione, alle ricevute di pagamento e alla comunicazione del CIN, poiché l'Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere verifiche in qualsiasi momento. La corretta gestione della documentazione non solo garantisce la conformità normativa, ma rappresenta anche una protezione importante in caso di controlli fiscali.

La Legge di Bilancio 2026

Con la Legge di Bilancio 2026 in corso di definizione, si prospettano dei cambiamenti nel regime fiscale degli affitti brevi che tuttavia al momento della stesura di questo articolo sembra non si vogliano rendere definitivi.

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