La differenza tra conformità edilizia, urbanistica e catastale: un’analisi.

Nel settore immobiliare italiano, la conformità di un immobile a diverse normative è essenziale per garantire che esso rispetti le leggi e possa essere venduto, locato o ristrutturato senza incorrere in sanzioni. Le principali conformità da tenere in considerazione sono: conformità edilizia, conformità urbanistica e conformità catastale. Ognuna di queste riguarda aspetti distinti della regolamentazione edilizia e urbana e, di seguito, esploreremo le differenze e i requisiti che devono essere rispettati in base alle ultime normative vigenti, inclusi i riferimenti al Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e ad altre normative correlate.

1. Conformità edilizia

La conformità edilizia si riferisce alla coerenza tra le opere eseguite e i titoli abilitativi rilasciati per l'edificazione dell'immobile. In parole semplici, verifica se l’immobile è stato costruito nel rispetto del progetto approvato dal comune attraverso permessi, come il Permesso di Costruire o la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Principi fondamentali:

• Rispetto dei titoli abilitativi: La costruzione deve rispettare le norme indicate nei permessi edilizi rilasciati dal Comune, che comprendono non solo la fase di costruzione iniziale, ma anche eventuali ampliamenti o modifiche.

• Risanamento di abusi edilizi: Se ci sono difformità tra quanto costruito e quanto autorizzato, potrebbe essere necessario un intervento di sanatoria edilizia, che può essere attivato attraverso il rilascio di un condono edilizio o di una sanatoria ordinaria ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia.

Secondo il D.P.R. 380/2001, la mancanza di conformità edilizia può rendere l’immobile abusivo e, di conseguenza, non trasferibile a livello di compravendita, a meno che non sia sanato.

2. Conformità urbanistica

La conformità urbanistica riguarda il rispetto delle norme e regolamenti urbanistici vigenti nel comune di riferimento al momento della costruzione dell’immobile. In pratica, si tratta di verificare se l’immobile è stato edificato in un’area che è destinata a tale uso dal piano urbanistico comunale (PUC), rispettando le destinazioni d’uso, le distanze, le altezze, gli indici di edificabilità, e altri vincoli previsti.

Principi fondamentali:

• Piano Regolatore Generale (PRG) o PUC: La conformità urbanistica si basa sul rispetto del piano regolatore comunale, che definisce le zone edificabili, le destinazioni d’uso e i vincoli urbanistici.

• Eventuali varianti: Qualsiasi variazione dell’immobile rispetto al piano urbanistico vigente al momento della costruzione deve essere autorizzata attraverso strumenti urbanistici adeguati.

Un immobile può essere conforme dal punto di vista edilizio (per esempio, può avere un regolare permesso di costruire), ma risultare non conforme urbanisticamente se è stato realizzato in una zona in cui, per le caratteristiche del piano urbanistico, non era possibile costruire in quel modo. Ciò può portare a sanzioni o a obblighi di ripristino.

3. Conformità catastale

La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati registrati presso il Catasto. È essenzialmente una verifica della coerenza tra le planimetrie catastali (cioè le rappresentazioni grafiche degli immobili depositate al Catasto) e lo stato reale dell'immobile. Tuttavia, è importante sottolineare che il Catasto ha funzione fiscale e non legale: non attesta la regolarità urbanistica ed edilizia, ma solo i dati per il calcolo delle imposte.

Principi fondamentali:

• Planimetria catastale conforme: La pianta dell’immobile presente al Catasto deve corrispondere allo stato attuale dell’immobile. Ogni modifica interna, come la demolizione di pareti o la realizzazione di nuove stanze, deve essere aggiornata al Catasto.

• Classificazione e rendita catastale: L’immobile deve avere una corretta classificazione catastale, che influenza la rendita e, quindi, le imposte.

Dal 2010, con l’introduzione dell’art. 19 della legge n. 122/2010, è stata resa obbligatoria la dichiarazione di conformità catastale per gli atti di trasferimento immobiliare. Questo significa che, in caso di compravendita, il venditore deve attestare che la planimetria catastale dell’immobile è conforme alla realtà.

Le principali differenze e interrelazioni

• Conformità edilizia e conformità urbanistica sono strettamente legate, ma non coincidono. Un immobile può essere regolare dal punto di vista edilizio (in quanto rispettoso dei titoli abilitativi), ma non essere conforme urbanisticamente (se non rispetta il piano regolatore).

• La conformità catastale, invece, riguarda esclusivamente gli aspetti fiscali e non è collegata direttamente alle regole urbanistiche o edilizie. Tuttavia, la mancanza di conformità catastale può creare problemi nella compravendita o nelle successioni immobiliari.

Sanzioni e rischi

Il mancato rispetto delle conformità sopra citate può comportare diverse conseguenze:

• Sanzioni pecuniarie: in caso di violazioni edilizie o urbanistiche, il comune può applicare sanzioni amministrative.

• Impossibilità di vendere l'immobile: Un immobile che non rispetta le normative edilizie, urbanistiche o catastali potrebbe non essere trasferibile. Per esempio, l'atto di compravendita potrebbe essere bloccato dal notaio se la planimetria catastale non è conforme.

• Obbligo di sanatoria: Prima di procedere con operazioni immobiliari, potrebbe essere necessario sanare eventuali difformità.

  
  

Conclusioni

La verifica della conformità edilizia, urbanistica e catastale è un passo cruciale per chiunque sia coinvolto nella compravendita o nella gestione di un immobile. Le normative italiane, con il D.P.R. 380/2001 come punto di riferimento, impongono il rispetto di queste regole per garantire che gli immobili siano regolari sia dal punto di vista legale che fiscale. Una corretta verifica e sanatoria, laddove necessaria, è fondamentale per evitare sanzioni e garantire la sicurezza giuridica delle transazioni immobiliari.